Vender una propiedad en Argentina y traer el dinero a España no es fácil, pero se puede hacer. Es una operación compleja, plagada de trabas burocráticas, pero, tarde o temprano, ineludible para los argentinos que deciden emigrar a España.
El proceso de venta de un inmueble y los impuestos a pagar cambian cuando el vendedor reside en el exterior. Si ésa es tu situación, en este post te explicamos qué tenés que hacer. Como adelanto, el proceso es mucho más complejo y largo. Es por eso que siempre recomendamos a nuestros clientes que vendan antes de emigrar, o bien mientras todavía figuran como residentes en Argentina.
La decisión de vender o no una propiedad en Argentina no es fácil, porque suele haber un factor emocional en juego. Vender la vivienda habitual antes de emigrar a España es como quemar las naves. Si el proyecto de emigrar no sale bien, volver es más difícil. Además, muchas veces sentimos apego a esa casa donde hemos vivido experiencias que marcaron nuestras vidas.
Pero es habitual que vender sea la decisión correcta porque se necesita el dinero para radicarse en España. O bien, porque ya se decidió que no hay retorno a Argentina y es mejor vender un patrimonio poco rentable, que pierde valor a medida que el país profundiza su crisis.
La venta de una propiedad en Argentina para traer el dinero a España tiene cuatro facetas a resolver: vender, trasladar el dinero, demostrar su origen y pagar impuestos.
Vender el inmueble en Argentina
Si vivís en Argentina, el proceso de venta es el habitual. No cambia por el hecho de que vas a emigrar llevándote el dinero de la venta. Pero si vivís en España y estás registrado en Argentina como residente en el exterior, ahí cambia todo. En ese caso, el proceso es más largo y complejo, ya que se deben realizar una serie de gestiones ante la AFIP, para que ésta autorice la venta.
Para empezar, se deberá elegir un sustituto que actúe ante la AFIP en nombre del vendedor que reside en el exterior. Luego se solicita ante la AFIP el Certificado de Retención-Sujetos no residentes. Se inicia así un proceso en el que la agencia tributaria determina si se han pagado todos los impuestos por la propiedad en venta. Hay que presentar: documentación relacionada a la titularidad de la propiedad, certificado de valuación, acreditación de personería, detalle de impuestos abonados por los períodos no prescriptos, boleto de compraventa, copia de impuestos inmobiliarios y facturas de energía eléctrica, servicios telefónicos y gas de los últimos 12 períodos previos a la solicitud.
Todos los trámites ante la AFIP demoran la venta, por lo que es conveniente estar preparado de antemano e informar al potencial comprador. El proceso de venta puede durar hasta meses.
Cómo traer el dinero a España
Uno de los pasos más difíciles es llevar el dinero desde Argentina a España. En teoría, es posible hacer una transferencia bancaria al exterior bajo ciertos requisitos. En el mundo real, es casi imposible debido al cepo cambiario, normas confusas y manejos pocos claros.
La normativa dice que están autorizadas las transferencias bancarias al exterior cuando son “cuentas espejo”. O sea, la cuenta en Argentina y la cuenta en España son de la misma persona. En la realidad, cuando se quiere transferir aparecen las dificultades: trabas burocráticas, bloqueos, y culpas cruzadas. A veces se puede transferir, y muchas otras no lo autorizan. Hay que preguntar, insistir una y otra vez. Si tu banco en Argentina te dice que no puede hacer la transferencia, preguntá en otro banco.
La transferencia bancaria es la opción ideal para traer el capital de la venta de un inmueble. Por los montos en juego, otras alternativas de envío requieren más tiempo. De todas maneras, a veces no queda más remedio que utilizar otros sistemas. Te lo explicamos en nuestro post 10 maneras de sacar dinero de Argentina y traerlo a España.
Demostrar el origen de los fondos
Si el dinero de la venta de tu propiedad en Argentina lo querés ingresar en el sistema bancario español tendrás que demostrar el origen de los fondos. Así lo exige la normativa contra el lavado de dinero. De hecho, a partir de cierta cantidad -que pueden ser incluso 10.000 euros- tu banco español puede inmovilizar esos fondos hasta que demuestres su origen.
Que ya estés viviendo en España o que vayas a radicarte no cambia esta exigencia. El origen de los fondos se demuestra con la escritura de compra-venta de la propiedad. Por eso es importante escriturar la venta por el monto correcto. Si, como es habitual en Argentina, se escritura por menos del precio real, la diferencia no se podrá recibir en un banco español.
¿Y qué pasa con los impuestos?
Si al momento de vender la propiedad aún sos residente en Argentina, tendrás que pagar los impuestos habituales en estas operaciones. En cambio, si no vivís en Argentina la situación cambia y tal vez tenga que pagar los siguientes impuestos:
- Bienes Personales: el inmueble a vender por parte del residente del exterior puede haber estado sujeto al pago de Bienes Personales, según la valuación acorde a la Ley. En ese caso, el sustituto en Argentina del residente en el exterior será el encargado de presentar las Declaraciones Juradas y pagar los saldos resultantes.
- Ganancias: si el inmueble hubiera estado alquilado el proceso se complica todavía más. En este caso, los inquilinos debieron retener un porcentaje del alquiler e ingresarlo al Estado argentino. La retención varía de acuerdo al período en el que se trate. Si los inquilinos no lo hicieron, hay que calcular los porcentajes adeudados y pagarlo.
- IVA: Y por si todo esto fuera poco, si el alquiler del inmueble estuviese alcanzado con el IVA (por ejemplo: salones comerciales, galpones, establecimientos agropecuarios, etc.), éste impuesto también podría ser exigido por parte de la AFIP, antes de autorizar la venta.
En cuanto a los impuestos a pagar en España, dependerá de dónde vivías al momento de realizar la venta. Si era en Argentina, no tendrás que pagar impuestos en España porque aún no eras residente fiscal. Puedes emigrar a España llevando todo el dinero que tengas, siempre que puedas demostrar su origen.
Si eras residente fiscal en España cuando vendiste tu propiedad en Argentina, tal vez tengas que pagar impuestos. Si el precio de venta fue superior al precio de compra (establecido en euros, claro) se considera que hay ganancia. Se debe incluir en la declaración de renta anual y pagar el impuesto. Si es tu caso, te recomendamos consultar un gestor o abogado fiscalista. Lo necesitarás para saber si te corresponde pagar impuestos y en ese caso cuánto.
España y Argentina tienen firmado un acuerdo para evitar la doble imposición. Significa que no te cobrarán en un país un impuesto que ya has pagado en el otro. Más información en nuestro post Guía para no perderse con los impuestos entre Argentina y España.
Declarar en España los bienes en Argentina
Si ya vivís en España, tené en cuenta que existe la obligación de declarar patrimonio en el extranjero si supera los 50.000 euros. Y que hay un límite de tiempo para hacerlo, una vez que adquieres o recibes ese patrimonio. Esto significa que si el inmueble que has vendido en Argentina no lo tenías declarado en España deberás pagar una multa al traer el dinero. A la declaración se la conoce como Modelo 720. Más información sobre el tema en nuestro post Por qué tenés que declarar los bienes en Argentina si vivís en España.
Somos un despacho de abogados en Barcelona, especializado en servicios a argentinos. Brindamos asesoría y gestiones. Si necesitás ayuda no dudes en contactarnos por email o Whatsapp. Nos explicás tu caso y si podemos darte una respuesta directa lo haremos sin costo. Tal vez tu situación sea más compleja, y es necesario que te entrevistes con un especialista. En ese caso, un abogado analiza en detalle tu caso. La entrevista se realiza por videoconferencia o presencialmente, tiene una hora de duración y honorarios de 150€.
