Cada vez recibimos más consultas de clientes en Argentina que quieren comprar una o más propiedades en España. Explicamos aquí todos los pasos para comprar una vivienda en España si vivís en Argentina.
Pero antes, si te estás preguntando por qué deberías comprar una propiedad en España, te recomendamos que leas este post de nuestro blog: 7 razones para comprar una propiedad en España si vivís en Argentina
1) Elegir tu equipo en España
El primer paso no es elegir en qué lugar de España comprar. No, lo primero es elegir el equipo y luego comprar en la región donde éste opera. De nada servirá decidir comprar en Valencia si luego no contás con un equipo que pueda comprar ahí.
¿Qué es el equipo? Puede ser una inmobiliaria, una gestoría, un despacho de abogados. O bien una persona de confianza en España que contrate a los profesionales necesarios para cada paso. La clave es que sean de confianza y tengan experiencia contrastada. Dedicá tiempo a este paso, porque es el más importante. Gran parte del éxito o fracaso de la inversión se decide en la elección de tu equipo.
2) Decidir qué comprar y dónde
Hay opciones para todos los gustos y necesidades: en el centro de una gran ciudad, en un barrio, en las afueras, en una ciudad tamaño medio o en un pueblo. ¿Casa o departamento? ¿De cuántas habitaciones? La decisión depende de cuál es tu objetivo. Si priorizás la rentabilidad, será un departamento de uno o dos dormitorios en el centro de una gran ciudad. Si querés resguardar tu capital y tener donde ir a vivir si hiciera falta, habrá que elegir según tus necesidades y gustos.
En todos los casos, es clave que te asesores con tu equipo. Explicá cuáles son tus objetivos, para qué comprás en España y ellos te dirán qué propiedad comprar y dónde.
3) Sacar NIE y abrir cuenta bancaria
Es necesario obtener el Número de Identidad de Extranjeros (NIE) para comprar una propiedad en España. No hace falta tener permiso de residencia para sacar el NIE. Se puede solicitar en el consulado de España más cercano a tu domicilio en Argentina o bien apoderando a un representante en España.
Se debe tener una cuenta bancaria en España para transferir desde Argentina el dinero con el que se comprará la vivienda. Ambas cuentas deben estar a tu nombre, y se las llama cuenta espejo. En teoría, es posible abrir la cuenta desde Argentina a través de un apoderado, pero la realidad es que cuesta encontrar un banco que lo acepte. Tu equipo deberá preguntar en las oficinas bancarias de la ciudad donde comprás, hasta encontrar una que permita abrir la cuenta desde Argentina.
4) Elegir, analizar tu propiedad y negociar el precio
Tu equipo buscará propiedades que se ajusten a tu presupuesto y requisitos. Las visitará y te avisará cuando encuentre una que encaja con lo que buscás. Antes de tomar la decisión de comprar, hay que analizar el estado del edificio en que se encuentra el departamento, o de la casa que se quiere comprar. Para esto, recomendamos contar con un arquitecto técnico que visite la propiedad y estudie el informe de la última ITE (Inspección Técnica de Edificaciones). Ésta se realiza obligatoriamente cada 10 años, -para inmuebles de más de 30 años- salvo que sea una casa aislada, en cuyo caso no se hace esta inspección.
Es también imprescindible verificar la situación registral del inmueble, donde aparecen anotadas todas las cargas, deudas, servidumbres y limitaciones que puedan afectar a la propiedad. El derecho español presume que el comprador las conoce, y no puede luego alegar desconocimiento.
Si todo está bien, entonces se negocia el precio de compra. Tu equipo asesor te dirá cuánto se puede bajar el precio pero, por lo general, no esperes un descuento mayor al 10% en el mejor de los casos. En España los precios de venta no suelen estar inflados como en Argentina para después negociar.
5) Elegir la escribanía
El comprador elige la notaría -así se llaman en España-. Los honorarios están regulados y todas cobran el mismo arancel. Sin embargo algunas notarías incrementan sus honorarios mediante la inclusión de documentación no necesaria en la escritura. Uno de los criterios de la factura del notario es el número de hojas de la escritura. Por lo tanto, el criterio para elegir serán las recomendaciones en cuanto a honestidad, eficiencia y celeridad.
6) Firmar contrato de arras
En España no existe el boleto de compra-venta, tan común en Argentina. La firma del contrato de arras es el momento en que las partes acuerdan por escrito el precio de venta, el comprador paga una reserva y se fija una fecha límite para concretar la operación.
La paga y señal o reserva suele ser del 3% del precio de venta. El plazo para la firma en la notaría por lo general es de dos meses. Si el comprador no paga, pierde la reserva. Si el vendedor decide cancelar la venta debe pagar al comprador el doble de la reserva.
Es común que el contrato de arras se firme en la inmobiliaria que gestiona la venta, pero puede hacerse en una gestoría, despacho de abogados o escribanía.
7) Preparación de la documentación
Tener todo listo para la firma de la escritura suele tardar entre uno y dos meses. La escribanía se encarga de la preparación y está en contacto con el comprador y el vendedor para reunir la documentación. Antes de la firma de la escritura el comprador deberá pagar a la notaría entre un 10 y 15% del precio de venta, en concepto de provisión de fondos. De ahí se pagan los gastos y honorarios de la escribanía y los impuestos por la compra.
Si la vivienda es nueva se paga un IVA del 10% del precio de venta. Si es usada se deberá pagar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía en cada Comunidad Autónoma. La fluctuación es importante y va desde el 11% del precio de compra en Cataluña hasta el 4% en el País Vasco. Hay desgravaciones según la edad, la renta, por lo que es conveniente asesorarse. Estos impuestos por la compra se pagan con la provisión de fondos que harás a la notaría antes de la firma.
8) Pago, firma y entrega de llaves
Reunidos en la escribanía en el día acordado, el comprador presenta el cheque con el que completa el pago y el notario lee la escritura. Las partes la firman y se entregan las llaves al comprador.
El comprador se lleva una copia de la escritura. La original la entregará la notaría al cabo de unas semanas, una vez esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
La firma de la escritura es el único momento en todo el proceso en que recomendamos viajar desde Argentina. No es imprescindible; una persona de extrema confianza tuya puede firmar la compra en tu nombre. Pero si comprás una propiedad, vale la pena pagar un pasaje de avión para estar en el día de la firma y poder ver personalmente lo que compraste.
Después de comprar
Ahora que ya sos propietario en España tendrás que hacer algunas gestiones para dejar todo en orden. Por ejemplo, que el Impuesto de Bienes Inmuebles se cobre de tu cuenta bancaria española. Si vas a alquilar la propiedad, tendrás mucho que hablar con tu equipo de confianza en España.
También deberás asesorarte en cuanto a impuestos. Hay que analizar tu nueva situación fiscal, tanto ante la Agencia Tributaria de España como ante la AFIP.
Impuestos a pagar
- Los alquileres no pagan IVA, pero se grava la renta obtenida. Para no residentes el impuesto es del 24% anual, no sobre el total del alquiler sino sobre lo que supera el mínimo no imponible.
- Cada municipio recauda el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI), que se paga trimestralmente. Pero no es caro. Por ejemplo, un departamento de 80m2 en Barcelona valuado en 300.000 euros pagará unos 500 euros al año.
- Los residentes en España no pagan impuestos a los bienes personales por sus propiedades inmuebles. Pero los no residentes que mantengan la vivienda desocupada deberán pagar al año entre el 1,1 y el 2% del valor catastral, según el municipio en que se encuentra la vivienda.
- Argentina y España tienen un convenio para evitar la doble imposición. Por lo tanto, no te cobrarán dos veces el mismo impuesto. Pero se cobrará un impuesto que no existe en un país y sí en el otro.
- Si vivís medio año más un día en España, tendrás tu residencia fiscal en España. Y lo mismo pasa con Argentina. Eso definirá qué impuestos y qué tipo impositivo pagarás en cada país.
Gestión y asesoramiento
Si ya estás decidido a comprar una vivienda en España y necesitás ayuda, MBT Abogados ofrece a nuestros clientes en Argentina el servicio integral de compra de vivienda en Barcelona y zona de influencia, que incluye:
- Selección de la vivienda.
- Chequear la documentación y estado edilicio.
- Negociación del precio.
- Preparación de la documentación para la escribanía.
- Acompañamiento en el momento de la firma.
- Si se pondrá en alquiler, asesoramiento en la elección de la administradora de fincas.
- Asesoramiento impositivo respecto a la tributación en España y en Argentina.
- Asesoramiento sobre apertura de cuenta bancaria en España y cómo traer el dinero desde Argentina.
- Preparación de poderes si fuera necesario.
- Asesoramiento y ayuda en la obtención de una hipoteca en España.
Podés consultar más información sobre este servicio en este post de nuestro blog.
No dudes en contactarnos para pedir presupuesto. Somos un despacho de abogados en Barcelona, especializado en servicios a argentinos.
